Сдача квартиры как самозанятый

Сдача квартиры — законное основание для НПД. Ставка вместо 13% НДФЛ составит 4%, если жильё снимает обычный человек, или 6%, если арендатор — компания. Декларацию подавать не нужно: налог считается сам в приложении «Мой налог».

Какое жильё подходит

Под НПД попадает сдача жилых помещений: квартира, комната, доля, дом, дача (422-ФЗ, ст. 6). Считается именно назначение помещения по документам, а не то, как его используют.

Не подходит под НПД:

• Апартаменты, гараж, машиноместо, склад, офис — это нежилые помещения. Доход с них облагается НДФЛ 13% или требует ИП.
• Субаренда нежилого объекта — по той же причине.
• Посуточная сдача под НПД разрешена, если это ваше жильё и вы не оказываете гостиничных услуг с персоналом и питанием.

Сколько платить

Ставка зависит от арендатора:

• Физлицо — 4% (по вычету первое время 3%).
• Компания или ИП — 6% (по вычету 4%).

С квартиры за 40 000 ₽ в месяц налог составит 1 600 ₽, за год — 19 200 ₽. Для сравнения, на НДФЛ было бы 62 400 ₽. Посчитать свою сумму.

Если квартиру снимает компания для сотрудника, ставка уже 6% — 2 400 ₽ с тех же 40 000 ₽. Договор в этом случае заключается с юрлицом, и оно вправе запросить договор с самозанятым.

Налог с коммунальных платежей

Здесь всё зависит от формулировки договора:

• Жилец компенсирует коммуналку по счётчикам отдельно от арендной платы — эта сумма не считается доходом. Минфин объясняет это тем, что вы не получаете экономической выгоды, а лишь возмещаете фактические затраты.
• Коммуналка включена в фиксированную стоимость («45 000 ₽ всё включено») — налог платится со всей суммы, выделять из неё платежи нельзя.

Второй вариант обходится дороже, поэтому выгоднее прописать в договоре арендную плату и возмещение счётчиков отдельными пунктами.

Чек жильцу

Чек формируется на каждое поступление денег — и на наличные, и на перевод на карту. Дата чека — день получения платы, а не дата, указанная в договоре.

Жильцу чек нужен редко, но он важен вам: без него налог не начислится, а при проверке невыданный чек грозит штрафом 20% от суммы, при повторе в течение полугода — 100% (штрафы).

Несколько квартир и лимит

Количество объектов законом не ограничено — сдавать можно хоть пять квартир. Ограничение одно: годовой доход до 2,4 млн ₽ со всех источников вместе, включая другие услуги на НПД. Это в среднем 200 000 ₽ в месяц.

Если сдаёте несколько квартир и суммарно подходите к пределу, посчитайте заранее: что происходит при превышении лимита.

Продажа квартиры

Доход от продажи недвижимости под НПД не попадает никогда (422-ФЗ, ст. 6). Продали квартиру, которую сдавали, — это обычный НДФЛ с учётом сроков владения и имущественных вычетов, независимо от вашего статуса самозанятого.

Если квартира в ипотеке или в совместной собственности

Ипотека сдаче не мешает, но в договоре с банком может быть условие о согласии на аренду — это вопрос к кредитному договору, а не к налогам.

При совместной собственности супругов НПД оформляет тот, кто указан в договоре аренды и получает деньги. Если платежи делятся между двумя собственниками, каждый регистрируется отдельно и платит со своей части.